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置業常識

澳門的土地性質及分類

澳門是世界上人口密度最高的地區之一，土地資源變得越來越珍貴。根據《澳門基本法》第七條的規定，“澳門特別行政區境內的土地和自然資源，除在澳門特別行政區成立前已依法確認的私有土地外，屬於國家所有，由澳門特別行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人使用或開發，其收入全部歸澳門特別行政區政府支配。” 即澳門土地分兩大類，分別是“國有土地”和“私有土地“。

國有土地
《基本法》訂明特區政府負責對國家土地進行管理和作出批給等，而目前，澳門批地形式有幾種，《土地法》規定，澳門特別行政區並因應社會的發展需要而對土地進行批給和出租，主要有四種批給和出租方式：政府租借批地（永久性批租地）、政府租賃地（有期限批租地為25年）、政府公共土地，以及臨時性使用式佔用地（批租地1年期-可續期）。而按照批地用途不同，又可分為商業、住宅、工業、酒店、寫字樓、社會設施、停車場和其他用途。

政府租借地
政府租借地又稱政府“永久性批租地”或“永久批地”。這類土地的使用期沒有限制，卻有用途限制。政府批出土地時，承租人需一次性繳納使用權價款及溢價金。使用時，承租人需嚴格按照租地合約的要求進行開發，還需每年繳納土地稅。地上物開發、建設完成後，地上物的所有權歸私人所有，經登記後可自由轉讓、買賣。地上物轉讓後，其所屬地塊的使用權隨之自動轉移。當土地承租人欲改變土地用途時，需向政府申請變更土地用途，經核准及補交溢價金後，方可進行改建工作。

政府租賃地
政府租賃地又稱“期限性批租地“(俗稱期限性批地)。這類土地既有使用年期限制又有用途限制。其使用年期一般不超過25年，期滿後每次可續期10年。承租人需向政府一次性繳納溢價金，並嚴格按照合約條文進行開發、建設。每年承租人還需向政府繳納土地租金。目前，澳門政府多以這種有償、有限期的租賃方式進行土地批租。

政府公共土地
政府公共土地是指用於或擬用於公共道路、交通、市政、文化設施的土地，如街道、公園、廣場等。政府公共用地的取得及使用有專門的法律制度進行管理。

臨時性使用式佔用地
臨時性使用式佔用地又稱臨時用地，是指政府以准照形式將地段批出作臨時性使用的土地。該地塊的准照使用期限一般為1年，需每年辦理續期手續並繳納租金。地塊需按指定用途使用，且只可建臨時性建築物，不得建任何永久性建築物，也不得自由轉讓或用於按揭。政府只需提前60天通知承租人，即可收回土地，使用人無權索償。

私有土地
私家地又稱私人業權土地。私家地的土地產權及其地上物的產權均歸私人所有，可自由轉讓、買賣、按揭等，且改建地上物時無需辦理改用途、補地價手續，是產權最充分、受限制最小的土地。有的地塊的土地所有人將土地出租給他人興建樓宇，但並不將地權賣斷，其土地所有權與樓宇所有權分屬於不同業主。發展商購入地權後，方可獲得政府的批准。
而“私有土地”必須在澳門特區成立之前獲依法確認為私人所有，否則在特區成立後均為政府所有。此外，按回歸前在澳門生效的法例，紗紙契並非土地所有權的有效證明文件，而在回歸後，特區政府根據《基本法》的規定，不會承認紗紙契是土地所有權的有效證明文件。

公共房屋政策

　　 公共房屋是指由澳門政府自主興建，或由政府提供土地給開發商投資興建，用於出租或以低於市場價格出售的以解決低收入家庭或有特殊困難家庭之住房需求的那些住宅單位。澳門的公共房屋分為兩大類型，一為社會房屋，一為經濟房屋。

社會房屋

澳門的公共房屋起源於為救濟及慈善。1928年8月，澳門台山區一破舊的貧民屋邨發生大火，屋邨被燒毁，翌年政府在原址重建了一系列的矮小平房，成為澳門第一個公共房屋屋邨，澳門的公共房屋就此而來。
澳門社會房屋是公共房屋中用於出租的住宅單位，對象是低收入家庭或有特殊困難的家庭。對低收入家庭的收入，政府每兩年會進行一次調查。一般來說，租金在家庭所得收入中占5—15％。但如家庭收入低於一定標準，其租金可低於家庭收入的2．5％；反之，如家庭收入高於一定標準，則租金可達家庭收入的17．5％。
　　 社會房屋的分配有三種方式：一般競投、限制競投與例外情況。一般競投是任何符合法例的低收入家庭均可參與的；限制競投的參與者必須居住在特定區域或由法律確定具備特定條件；例外情況是根據澳門政府相關管理部門的報告，認定面臨社會、身體、精神危機，或者遭受災難急需安置的家庭，可以免除收入限制或居留澳門年限的限制，獲得入住社會房屋的資格。

由1928年開始，澳門政府一直因應社會發展而要而不斷增建單位，主要數據如下：

1960~1968年

從六、七十年代開始，政府以租賃形式為低收入或有特殊困難的家庭提供了五至七層高的樓宇作為社會房屋；多年來不斷對該等屋邨進行修繕及改建，為有需要的家庭提供了較佳的居住環境及公共設施。 　　這段時期大約有300多個單位落成，主要是由援助性質的組織、私人慈善機構、宗教及社會援助團體或由國際組織資助興建。當時建成的屋邨如下： 　　祈望村--32個單位； 　　

　　石排灣屋邨--32個單位；

　　氹仔平民新邨--200個單位；

　　羅必信夫人大廈--70個單位。 　　

隨着社會發展及生活水平的提高，祈望村、石排灣屋邨及氹仔平民新邨已先後拆卸，而羅必信夫人大廈亦已改建為適合長者居住的房屋，並於樓宇內增添多種的設施，例如升降機、平安鐘等，更有社會服務團體在其內設立長者服務中心，24小時為長者提供緊急服務。

1970~1984年

　　這段時期由政府直接或透過社會輔助部門興建的單位共有804個，當時建成的屋邨如下：

　　嘉翠麗大廈A/B/C座--340個單位；

　　祐漢順利樓--224個單位；

　　筷子基平民大廈--240個單位。

　　其後政府於1995年將嘉翠麗大廈A/B/C座改建為適合長者居住的房屋，且不斷完善及增加各種的設施，並有社會服務團體在樓宇內設立長者服務中心，24小時為長者提供緊急服務。

1985~1992年

這段時期所興建的社會房屋屋邨數量最多，其中最大型的社屋屋邨望廈平民新邨於1988年落成。當時建成的屋邨如下：

　　1985年－台山平民新邨A/B/C座－579個單位；

　　1988年－望廈平民新邨－650個單位；

　　1992年－氹仔平民新邨－263個單位。

2005~2007年

　　這段時期興建落成的社會房屋屋邨有青洲社屋--青泉樓，提供210個單位。

2008~2009年

　　這段時期興建落成的社會房屋屋邨如下：

　　筷子基社屋(快富樓)-- 484個長者單位；

　　筷子基社屋(快意樓)-- 400個單位；

　　青洲社屋(青松樓)-- 252個長者單位。

2010~2011年

　　這段時期興建落成的社會房屋屋邨如下：

　　青洲社屋(青翠樓)-- 672個單位；

　　望廈社屋(望善樓)-- 588個單位；

　　青洲社屋(青雅樓)-- 357個單位。

經濟房屋

在1980年，澳門政府推出《經濟房屋法律》，法例使低下和中低產階級的人士有機會購買價格受管制並低於自由市場的房屋，這些房屋的質量具有一定質素，社區設施亦齊備，包括有學校、托兒所、活動中心及商舖等。其後，於1984年澳門政府更推出《房屋發展合同》法例，緩解本地區房屋缺乏之情況，特別是舒緩收入較低階層對房屋之需求，輔助澳門地區之建築業發展，從而刺激增加房屋供應量，以符合澳門實際房屋需要和適應市民的購買能力。為完善上述法例，澳門政府分別於1993年及1995年對房屋政策作出調整與修正，對出售經濟房屋的制度進一步作出明確規範，透過公開競投的方式分配經濟房屋。

　　因應社會的發展與變化，澳門政府於2007年啓動經濟房屋相關法例的修訂工作，並推出《修訂公共房屋相關法例草案文本》作公開諮詢。有關修改法例於2011年獲澳門立法會全體大會細則性通過，並於2011年10月1日生效。政府實施新的《經濟房屋法》，其目的是協助具特定收入水平及財產的本澳居民解決住房問題，與促進符合本澳居民的實際需要及購買力的房屋供應；而主要內容是設立收入及資產限額；延長不可轉讓期，並規定不可轉讓期間經過一定年限之後，可將經濟房屋轉讓予符合申請條件者，在不可轉讓期屆滿後轉讓單位須補價；同時，保留原有的經濟房屋輪候人名單等。經濟房屋僅由政府直接出資興建，以表示政府在提供公共房屋的決心和承擔。

臨時房屋中心

　　由於上世記80年代初期，大量新移民由內地湧入本澳，導致木屋數目增長迅速，政府為改善木屋居民的居住環境，於1986年至1992年期間，興建多個臨時房屋中心，以容納因政府清拆木屋，而又未符合入住社會房屋或購買經濟房屋條件的家庭暫時居住臨時房屋中心。當時落成的屋邨如下：

　　1986年：彩虹苑臨時房屋中心-- 60個單位；

　　1986年：青洲臨時房屋中心-- 120個單位；

　　1986年：氹仔臨時房屋中心-- 234個單位；

　　1990年：北區臨時房屋中心-- 211個單位；

　　1992年：黑沙環臨時房屋中心-- 600個單位。

　　現時除北區臨時房屋中心已作為辦公大樓外，其餘的臨時房屋中心均已拆卸。

按揭貸款

按揭指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物。
按揭貸款是指以按揭方式進行的一種貸款業務。如：住房按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押並由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。

轉按揭和加按揭貸款
所謂轉按揭貸款是指已經按揭貸款買房的人賣房的時候要把這個貸款轉讓給另一個人；而加按揭貸款是指，隨著房價的上漲或者是還款總額度增加到一定程度後，按揭貸款的人經過銀行批准後可以增加一定的貸款額度，做其它使用。

房屋稅

稅率
市區房屋稅稅率如下：
　 ◆ 對非出租房屋可課稅收益適用的稅率為百分之六；
　 ◆ 對出租房屋可課稅收益適用的稅率為百分之十。

附加費及整數
 對市區房屋稅的稅額，不設任何附加費。
 市區房屋稅的稅額，不足一元的部分，作一元計。

豁免
下列者豁免市區房屋稅：
　 ◆ 中央人民政府駐澳機構；
　 ◆ 澳門特別行政區及其部門，包括具法律人格的公共部門；
　 ◆ 澳門特別行政區立法會、法院及檢察院；
　 ◆ 行政公益法人及經宣告的公益法人，但須遵守有關宣告或法律的規定及限制；
　 ◆ 任何宗教信仰的社團或組織，但以所擁有的符合其宗旨的房屋為限；
　 ◆ 駐澳門特別行政區的領事代表處，但以供代表處設施用的房屋及有互惠對待的情況為限；
　 ◆ 經營任何工業的自然人或法人，但以專供其工業場所的設施及工作用的非租賃樓宇為限；
　 ◆ 非牟利的自然人或法人，但以供任何教育階段的設施用的房屋為限。

何時應辦理樓宇出租通知？

由簽訂有關合約之日起計十五天內。

如何辦理樓宇出租通知？

若有訂立租賃契約，納稅人須遞交房屋稅 M/4 格式 "租賃通知"，並附同租約副本； 如無訂立租賃契約，納稅人只須遞交房屋稅 M/4 格式 "租賃合約"。

何處辦理樓宇出租通知？

可於財政局大樓內之房屋稅 及地稅中心、氹仔接待中心或政府綜合服務大樓辦理。　

何時應辦理租約取消通知？

房屋終止租賃時應儘速向財政局申報，遞交房屋稅 M/10 格式 "雜項通知"。　

甚麼是房屋稅之可課稅收益？

出租房屋 – 租金*； 無出租房屋 – 估定租值，係指估價委員會根據自由締約制度下，評定之一年租金*; * 當核定房屋之可課稅收益時，倘有保養及維修費時，可扣除年租金或估定租值10%。 上述費用須於每年一月份內分別按每一單位或房屋，透過向財政局大樓內房屋及地稅中心，氹仔接待中心或政府綜合服務大樓遞交M/7 格式 "維修及管理費用"表格申報。 　

何時應繳納房屋稅？

納稅人應按財政局發出M/8 格式 "房屋稅-徵稅憑單"上指定之繳納月份內交稅，即六月、七月或八月。