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樓價高不可攀，特區政府繼兩年前“劉十招”後，近又推“新八招”，社會彈多於讚，認為作用 有限。招數不靈因素衆多，原委與政府對自由市場的理解、運用及執着有關。解鈴還須繫鈴人，若要樓價回復健康水平、市場健康發展，當局必須認清“自由市場” 衹是工具，居民生活、城市可持續發展才是最終目標。

力度不足五主因
不 論“劉十招”、“新八招”，主調都是稅務、樓按、增加供應，“新八招”多了增加外地 人炒賣成本的一些措施，坊間反應麻麻，原因可歸納為：一、措施力度不足、只壓低需求；二、增加供應只有數字，未有具體措施；三、打擊真正用家、無助居民上 樓；四、無回應“澳人澳地”，限價樓，物業空置稅，提高第二、三套房稅率；五、公屋着墨少，無寸進。

“新八招”舊酒新瓶，政府的客觀困難在於現階段手中無地，十年公屋規劃只有六千三單位有把握，未來十萬單位供應大多為私樓，新城填海公、私樓比例未定。主觀原因是政府迷戀自由市場的自動調節機制，認為價格全因供求關係，增加供應一招就得，市場干預越少越好。

麵粉便宜麵包貴

政府客觀困難暫可理解，但對樓市自由市場深信不疑就有商榷之處。首先，不少意見已指 出，澳門房地產市場不算自由市場，主要生產要素即土地的供應不透明，其批給、取得、價格毫無市場機制可言，溢價金超低；加上法律、監管缺位，訊息不透明、 不對稱，造成麵粉平、麵包貴的不正常、不公平現象。

所謂市場機制僅是一個容許不同人互相、公平、自願交易的平台，供、求雙方各取所需。自 由市場僅是工具，世界各地樂用，皆因市場有無形之手，可最有效分配、利用資源。以住屋為例，沒有人可獨力建造一個單位，造就了發展商出現。他們透過市場機 制，運用自身的能力、財力，將土地、建材、則師、建築師、工程商、工人等共冶一爐，建成一幢幢高樓，再以成本加合理利潤的價格出售，整個過程創造了大量財 富、就業，由建造方到消費者都從中得益、各取所需，社會資源物盡其用。

自由市場非萬靈
可惜自由市場非萬靈藥，不是任何東西都可市場化，國防、資訊、能源、教育、住屋等都不可完全依靠市場。自由市場也有失靈的時候，現時港、澳、內地、新加坡 等資產市場就是最佳例子，當中又以澳門最不正常、公平。正因土地問題，除發展商、炒家坐擁巨利外，看不到社會資源的最有效運用、分配，如去年人口普查空置 率高至百分之七，比鄰近地區高得多，“有屋冇人住，有人冇屋住”，一般百姓沒有多少得益。儘管七成居民住在自置物業中，但面對嚴重脫離負擔能力的樓價，坐 困愁城的澳門人大大多於滿足自身資產升值者，否則怎會有社會怨氣？

世上沒有真正的自由市場，各國干預匯市、股市屢見不鮮，國際金融危機後變本加厲， 美、歐、日等近年加碼印銀紙、推動多項措施，與香港、新加坡等出招防熱錢流入炒高資產價格全都是干預，其市場自由度或經濟體量較澳門大得多，尚且徹底干 預，為何澳門就不能？當全世界泳手都穿鯊魚泳衣屢破世績時，澳門無理由堅持赤膊上陣，做自由市場戰士，死守到底。

住屋非純粹商品

成熟的經濟體系，政府大抵明白，自由市場只是理論上最有效運用、分配資源的工具，合則 用不合則改，居民的生活及可持續發展才最重要。特區政府也非一成不變，在博彩業整體、健康發展的層面上，近年採取了干預措施，限制賭檯增長速度、數量，藉 此調控、慎防過度擴張，減低社會成本，達可持續發展目標。既然特區政府視“安居樂業”為施政終極目標，“樂業”可以干預市場，即“安居”亦然。希望當局審 時度勢，明白住屋是必需品，在土地稀少、需求甚殷的形勢下，土地、住屋已非純粹的商品，不能全靠市場解決問題，必須有所作為。