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2013年2月新春團拜講話稿
Wednesday, 03 September 2014 00:00

 

尊敬的外交部駐澳門特派員公署劉建波主任                
尊敬的中聯辦經濟部王新東部長
尊敬的土地工務運輸局賈利安局長
尊敬的中華總商會高開賢理事長:
 
各位嘉賓,同業先進,新聞界的朋友,大家好!
  首先,我代表澳門地產業總商會歡迎各位嘉賓蒞臨參加本會的新春團拜,並在此表示衷心的感謝!
 
<一>回首過去二十年
  澳門房地產從1991年至1993年市道暢旺,但自從1993年內地宏觀調控,1997年金融風暴,樓宇價格從1993年一直下滑至2003年。長達十年的熊市,市場成交淡靜、樓宇空置。價格低迷至極不合理的水平,車位2萬壹個,住宅300元一呎,寫字樓200元一呎。
  2003年沙士過來,樓市好起來,價格亦回升至合理水平。但是2008年金融海嘯來臨,這個外圍因素使得澳門樓價大幅下跌48%。其時人心惶惶,無人再敢置業。好不容易捱過了金融海嘯,樓市再拾升軌至2012年。
 
<二>2013年三大危機
  讓我們展望一下2013年的情況。因為奉行“大政府小市場”的福利主義,歐洲多國均陷入債務危機,而福利措施是易加難減,公務員更是易請難送。所以,歐債危機必定需要一段長達十年以上的時間才能解決,這段期間也不會一帆風順,債務隨時深化並引致更大危機。美國的樓市也因為政府的過度參與而泡沫爆破,至今問題尚未解決,失業率高企,貨幣供應不斷增加,債務不斷深化。這些是埋下了計時炸彈,隨時爆破。近看釣魚島問題,中日雙方的艦隻你來我往,隨時擦槍走火,引發中日大戰。以上歐債、美國、釣魚島三大外圍問題於2013年隨時爆發,會令澳門樓市面對類似2008年的嚴峻情況。
 
<三>外圍爆破加政府打壓等於悲劇
  香港於1997年推出八萬五以打壓樓價,遇上1997年金融風暴來臨,結果是負資產出現令香港陷入多年浩劫。日本早年限制外地人於日本置業,樓市及經濟至今未能好轉。前車可鑒,澳門特區政府於樓市的政策需要十分小心。据2011年人口普查,12萬戶是自置物業,假如每戶住2.5人,12萬乘以2.5等於30萬人。假如買家印花稅、特別印花稅、大量興建經屋及其他措施遇上外围因素變化,而令30萬市民住宅資產價格下跌,特區政府便會失信於這30萬人。低收入人仕的居住問題訴求要以社屋來解決,但同時這群30萬人中產人仕的訴求也不能忽視。他們不出來上街遊行示威,不上電臺電視報章怒罵,只因為他們是中產人仕。中產人仕的特徵是政治冷感,他們不會做“伸手派”,向政府爭取失業、醫療、教育等津貼;他們時間寶貴,所以他們不會組織起來上街,也難以被組織起來和被鼓動,他們是一盤散沙。但是假如因政府打壓樓市措施而令樓價大幅下跌,甚至變成負資產,這30萬人便會走上街頭示威遊行。所以,政府對樓市落藥,應要十分小心謹慎。
 
<四>買家印花稅及特別印花稅令業界生意慘淡
  買家印花稅出臺,令外地買家卻步。特別印花稅令二手供應減少,兩者均大大影響成交及地產代理的業務。我們預計,春節過後將會有三分之一公司結業,約三千從業員要被解雇而投入待業大軍。這兩個稅種都不符合澳門一直奉行的低稅制、大市場小政府的制度。希望當局適時作出檢討並取締。穩定樓市不應靠這些不合理稅項,應由增加樓宇供應及加快批則入手。
 
<五>收緊按揭,影響市民上車及換樓
  樓價高低,與經濟增長速遞有最大關係,與按揭成數高低關係不太大。畢竟銀行是商業機構,政府不是。銀行更能按GDP、居民入息、供款佔收入比例、樓齡等來衡量樓價是否合理及借款人能否有能力償還貸款,不需要政府干預市場運作。
  在去年收緊按揭成交數後,出現了上車難及換樓難的情況。有些新婚夫婦剛剛儲夠了一至兩成首期準備上車置業,政府卻特然指令銀行減低按揭成數。他們只好望樓興歎,推遲上樓計劃二至三年。另外,有些本來住細屋的人仕,這些年因薪金增加儲了一筆錢,因為家庭成員增加而要換三房四房,卻因銀行收緊而只好放棄換樓計劃。地產代理生意也因此而大減。收緊按揭是三輸,置業者、銀行、地产代理皆輸。
  我們建議有關部門應即時檢討這個不合理措施,放寬按揭成數,把貸款權力還給商業運作精明的銀行。
 
<六>設百萬免息貸款,助首置者上車
  經屋的一房一廳無人問津。政府難以掌握市場是全世界的政府的通病,不是澳門獨有。要大興土木建經屋,要追進度及數量,做不到更要被人批評,官員實在難做。
  與其花五六年建經屋,讓市民等五六年上樓;其五六年間又要不斷受人批評;興建好後,有些人有經屋、有些人冇份,而造成澳門市民分化;倒不如設立免息貸款來即時解決市民居住问题。
  政府可設立一個60億貸款基金,讓在冊輪候经屋及未有物業的首次置業人仕申請免息貸款,每個貸款限額上限為100萬元,60億可供6,000個家庭申請。這個措施可即時助市民上車;有助經屋輪候冊人仕排隊上樓;減低將來市民對經屋的需求;減少政府因遲建居屋而引來批評;減少有經屋冇人申請的資源錯配;有五大好處。
  展望來年,外圍因素不明朗,然而澳門本身經濟基調良好,假如外圍因素不惡化,澳門可自求多福,樓市將可平穩發展。
  最後,我謹代表地產業總商會祝大家身體健康,家庭幸福,心想事成!
  多謝各位!
澳門地產業總商會
會長:鍾小健 
2013年2月21日
 

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