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香港私人住宅平均售價（一四年三月份）單位：萬港元

澳門私人住宅平均價格（一四年第一季）單位：萬港元

    今年以來，樓市交投淡靜，上半年全澳月均住宅單位成交量不過700餘套，六月份全月住宅單位的成交均價也低於去年十二月的當月價格。近期，博彩收入又自○九年以來首次出現連跌格局，整體經濟發展面臨短期調整。同時，鄰近地區的房地產市場也疲軟，香港樓市的成交量與價格自一三年首季高位逐月回落，價格升勢明顯被抑制。

 

    內地主要城市的樓市也面臨着較大壓力，各地住房庫存量不斷增加，一些城市已被迫陸續放鬆限購限貸政策。在上述背景下，嘗試對近期澳門樓市的發展進行梳理，通過分析對樓市下半年的發展趨勢進行探討。

 

    樓價高位制約續漲

 

    樓價連年快速增長，已處在一個相對高位。澳門除○九年受金融海嘯影響樓價未有漲幅，已連續四年至少保持30%以上的增幅，且增速連年加快。一三年全澳住宅單位平均成交價格按年升42.6%，增幅為五年來最高。不過，澳門GDP實質增速已自一二年以來，從超過20%的增速降至近兩年來的10%左右，整體經濟走勢從高速向前轉至穩健發展的節奏。樓價的這種連年加速度式攀升，似乎愈發偏離整體經濟趨勢。一四年上半年，澳門樓價增速明顯回落，顯示出脫離高速增長的發展趨勢。

 

    樓市長期處在“乾升”狀態，成交愈發低迷。近年來，樓價儘管升勢凌厲，但成交量已連續三年下降。一三年樓宇單位買賣數目跌24.3%，成交量僅與○三年非典及○九年金融海嘯期間的數目相若。今年上半年住宅單位成交量同比降四成，成交量愈發低迷。因此，縱觀過去幾年房地產交易狀況，始終呈現價升量跌趨勢，且量與價的分離走勢日趨明顯。樓價在連年高增長的基礎上，已處在相對高位，樓價繼續大幅上漲受到制約。

 

    對樓市參與度趨增

 

    樓市的參與者漸向本地財富人群集中。主流行業近年來取得快速增長，博彩及相關產業的從業者財富不斷積累。同時在整體經濟穩健向好下，本地富裕階層的資產不斷增值，對樓市的參與度也持續提高。據房屋局數據，近年住宅單位賣家中已持有一個或以上單位的比重持續上升，由一一年的59.35%升至一三年的81.04%，可見在樓市的買家中擁有多套住房者不在少數。

 

    政府在去年和今年多次出口述表態不排除調控可能，也均提到本地居民多套房的投資者。同時，置安居計劃、公屋建設、舊區規劃的“生地”變“熟地”等扶持夾心階層的做法，也印證此樓市現象，澳門樓市的參與者逐漸向本地財富人群集中。

 

    本地民衆對澳門樓市的承接力已明顯不足。近幾年澳門樓價的增長率大幅跑贏GDP增長率、通脹率及居民收入增長率，現時樓價相較本地經濟發展速度和居民收入的增長而言，確實過高。目前，發達國家城市中的房價收入比，倫敦、紐約均為8倍左右，澳門若以一三年的平均樓宇單位價格及兩人家庭平均月收入3萬元的標準計算，房價收入比已超16倍。相同情況下，兩人家團每月的按揭供款比率也超過七成，結果大幅超出供樓負擔五成的臨界點。近期有機構估算，澳門一般居民中僅兩成有能力參與到私樓市場中。可見，本地一般收入家庭的買樓負擔很重，樓市承接力明顯不足。

 

    鄰地疲軟市場觀望

 

    鄰近地區樓市疲軟為澳門樓市帶來觀望氣氛。鄰近地區樓市的發展狀況一直對澳門樓市的預期產生一定作用。香港房地產市場近年不斷被政府辣招調控，從轉賣印花稅、買家印花稅，到去年的雙辣招和今年的雙倍印花稅，政府打擊炒風的決心堅決。同時，在增加土地和樓宇供應方面，港府也做足功夫。未來十年，香港年均私樓供應量將達1.88萬個單位，市場對政府的增加供應的預期和信心不斷加強。自去年首季後，香港樓市一改過去數年的凌厲升勢，樓價從直線上升轉為橫向波動。儘管近期受外圍資金活躍帶動，樓市稍回暖，但無論從供應狀況、政府辣招不減，還是從利率走勢、樓市周期等因素看，今年的香港房地產市場都將面臨較大的上行壓力。

 

    內地樓市方面，整體經濟正處“三期疊加”調整期，上半年樓市下行趨勢明顯，在住宅供應過剩和信貸緊張的困擾下，內地主要城市的樓市面臨着較大壓力，一些城市已被迫陸續放鬆限購限貸政策。根據國家統計局數據，七月份70個大中城市的樓價連續第三個月下跌，房地產開發投資增速也持續下滑。不過，在地方政府政策鬆綁、GDP目標增速7.5%及城鎮化推進的情況下，內地房價暴跌仍然還不現實。在鄰近的香港和內地房價已有鬆動和去泡沫化跡象下，澳門樓市預期難免受影響，觀望氣氛將更濃厚。

 

    加息周期近慎入市

 

    加息周期將至會令樓市投資者變得更冷靜。自金融海嘯以來，港澳市場利率跟隨美國利率長期處於超低息環境，資金成本的低企對本地資產價格起到一定支撐作用。但美聯儲局正在不斷縮減買債規模，尋求逐步退市，美國經濟數據也時好時壞、參差不齊。在最近議息會議上，美聯儲局又表態不急於加息，目前市場普遍預測加息時點應在一五年下半年或一六年初之間。

 

    無論如何，加息周期的到來已距離港澳樓市越來越近。不過加息周期料對本澳的實質影響有限，一是本澳經濟前景穩健，二是加息不會一蹴而就，初期利率上升幅度和節奏都不會太大。但步入加息周期後，本澳樓市參與者，特別是買家的入市態度或更審慎，樓市參與者將更趨冷靜，今年買入物業明年加息，投資者的入市態度會更為小心。

 

    樓市基本面仍穩健

 

    澳門整體經濟的穩健向好為樓市的平穩發展提供支撐。年中以來澳門博彩收入連續同比下跌，引起市場對主流行業甚至是澳門經濟前景的疑慮。這種短期的波動，一方面是政府和博企對行業業務結構主動調整的結果，另一方面也是受世界盃效應、內地反貪污等間接因素影響。但從長期看，博彩收入結構的健康調整，不僅有利行業持續穩健的發展，亦符合澳門經濟多元化的發展方向。

 

    同時，路氹新一批大型綜合酒店項目也即將陸續落成，加之港珠澳大橋、輕軌土建、填海造地等大型基建如期進行，均為澳門經濟發展添加增長動能。澳門經濟成長的基本面不變，前景仍然樂觀。因此，在整體經濟發展基調保持穩健前提下，房地產作為主要產業的發展形勢應不會背離經濟基本面。

 

    短期難改供不應求

 

    樓市供不應求的局面短期難改。從現時澳門人口增速、外僱增幅等樓市需求面看，澳門每年至少應有5,000個新建成並應市的住宅單位，才基本可達供需平衡。最近十年澳門年均建成單位只有2,700個，供應明顯不足。按照政府數據，去年建成的私人住宅單位僅為2,330個，獲發“入伙紙”的僅約620個單位，較十年間的平均水平還要低。過去三年來，政府先後推出的公屋數量超過2萬個，應市的私人樓宇僅為6,000個。也就是說，對本澳普羅大衆的居住需求，更多是靠公屋制度來解決，私樓市場則處嚴重供不應求局面。

 

    據土地工務運輸局的最新數據，在建的私人住宅單位為1.4萬個，審批中的私人住宅單位超過2萬個，加上已獲發入伙紙和正在驗樓的1,800個單位，中長期可供應市場的私人住宅單位達到3.5萬個，基本滿足未來幾年全澳居住需求。但短期卻受“樓花法”對新樓銷售嚴格規限的影響，預計今後兩年新住宅供應較緊張，今年私人住宅單位的新增供應不會超過3,000個。按過往經驗，考慮到獲發“入伙紙”時間及發展商逐步推盤的惜售做法，估計可及時應市的住宅單位不會超過1,500個，年內樓市仍舊保持供不應求局面。

 

    樓價仍處合理邊際

 

    儘管澳門樓價連年快速增長，已處在一個相對高位，但與香港樓價相比，卻仍在合理邊際。結合經濟發展帶來的居民財富增加及客觀存在的新房供應量不大，以及整體經濟前景依然穩健等情況，對澳門樓價起到一定支撐作用。

 

    從附表可看到，在100平方米以下的住宅單位中，澳門的成交均價約為香港的60%左右，大面積住宅價格則為香港的50%，仍處價值合理邊際。由於澳門近幾年房價的主要推動力是大戶型高端住宅，在高收入人群財富不斷聚集、市場供應相對緊缺下，澳門房價可能會與香港走勢分化。在加息周期將至、鄰近地區樓市疲軟及樓價處高位等綜合形勢下，兩地區價格或會進一步靠攏。

 

    全年交投難破萬宗

 

    綜上所述，澳門樓價近年快速飆升，已處在相對高位，但澳門經濟未來平穩發展、人口的穩健增長及供應相對緊缺等，均對澳門樓價起到一定支撐作用。但在加息周期將至、鄰近地區樓市疲軟等綜合形勢下，需警惕房地產市場可能產生的風險。預計一四年餘下時間澳門房地產市場，成交價格大幅上漲受到制約，不會出現過往高增速，將保持橫行或小幅向上的平穩趨勢。成交量仍將保持現狀，全年住宅成交量很難過萬，將創新低。樓市整體上將保持量價平穩淡靜態勢。（本文引自《澳門日報》作者：中國銀行澳門分行青年協會 馮崴嵬 ）