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「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會

2024年3月11日

面對近年本澳樓市交投持續萎縮，澳門地產業總商會、澳門地產發展商會、世界不動產聯盟中國澳門分會、澳門地產業經紀協會、中原地產、第一太平戴維、仲量聯行、利嘉閣地產聯合主辦的『地產興衰對澳門社會及經濟的影響』座談會，2024年3月11日（星期一）下午三時正假『中華總商會』四樓何賢先生紀念堂，舉行。

澳門地產業總商會會長鍾小健、中原集團創辦人施永青、第一太平戴維斯澳門董事總經理廖沛霖、利嘉閣地產（澳門）董事總經理廖梓嘉、仲量聯行澳門總經理唐偉樂、世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇、澳門地產經紀協會會長王世發、澳門地產業總商會理事長葉建華等行業、企業代表先後發言，由澳門地產發展商會會長陸惠德主持。

澳門地產業總商會會長鍾小健

鍾小健致辭時表示，在中央政府支持及特區政府帶領下，去年本澳旅客入境數及賭收穩步復甦，失業率及就業不足率亦顯著下降，澳門民生經濟持續改善。而橫琴「澳門新街坊」熱賣，及橫琴合作區成功分線管理，「封關」運作，加速澳門民居融入國家發展大局，擴大澳門居民的生活版圖及經濟發展空間。

澳門地產業總商會會長鍾小健

儘管本澳經濟持續復甦，但私樓價格仍然疲弱。根據財政局資料所示，2019年，澳門住宅平均成交價為109,068元/平方米，到2024年1月則跌至87,195元/平方米，較2019年下跌20%。也就是說2018至2019年以青年首置買樓的市民，他們的首期在今天已悉數蒸發。現時樓價已踏入紅線，如繼續下跌，小業主的銀行貸款便會資不抵債，到時銀行便會被逼召回貸款（俗稱Call Loan）。同時，持有商業物業及土地的短期銀行貸款，合約到期後銀行不再續約，從而導致銀行不良資產率增加，及影響金融體系不穩定的因素及利益，更會衍生系列澳門民生及社會問題。

座談會座無虛席，現場交流氣氛熱烈

過去3年，疫情消耗各企業與小業主不少現金流，多數需要向銀行貸款捱過疫情帶來的衝擊影響，即使去年年初放開防疫措施後，澳門民生及中小企業經營有所好轉。但由於美國加息，拉高港澳地區利率，同時令還款壓力增加，小業主與企業的供款利息更急增達三成。

現時，港澳面臨「股市下跌」、「樓市低迷」、「銀行放貸轉趨審慎」3重壓力夾擊，資金流動性大幅收緊，令小業主及企業融資難上加難。

此外，澳門樓價持續向下，成交低迷。令銀行因應私樓物業市場及澳門經濟環境，重新作風險評估，部分企業與小業主近來被銀行追收貸款本金（俗稱Call Loan），更令澳門資金流動性變得更差。

根據金管局數據顯示，澳門銀行的不良貸款率從2021年底的0.37%，今年1月份達到3.82%，兩年間增加10倍，如果私樓市場價格持續下跌，更驅動惡性循環，銀行不良資產率更加急升，令金融出現系統性風險，長遠不利投資環境及澳門繁榮穩定。

呼籲政府激活樓市改善整體經濟

鍾小健指出：與2018年10,585宗住宅成交相比，自取得印花稅生效後的翌年（即2019年），其成交量只有7745宗，急跌27%。到2023年更大跌73%，成交量跌至2913宗。

根據統計局「就業調查」資料顯示，去年第四季「不動產及工商服務業」就業人口高達34,300人，佔澳門就業人口9.2%。除此之外，房地產更拉動建築、裝修、物業、金融及室內設計等60多項密切相關上下游產業，同時為澳門提供大量就業機會。但目前房地產成交疏落，業界經營相當困難，舉步維艱。

此外，目前疲弱的成交亦令有資金鏈問題的企業與小業主難以出售物業套現，對內循環消費的資金帶來壓力。他建議政府主導，改善民生經濟的切入點，激活樓市成交，盤活積壓的資金是最佳選擇，當樓市成交恢復活躍，有以下3點效益。

第一，企業和小業主能夠套現資金，銀行亦會因成交量增加，恢復市場信心，從而願意增加放貸，召回貸款（Call Loan）的風險會下降。市場現金流增加，能帶動澳門經濟內循環消費及投資信心，從而達到改善民生經濟，和促進澳門房地產健康發展。

第二，房地產有「經濟的寒暑表」之稱，房地產是經濟增長最快的行業之一，並強勁推動相關各行各業，房地產交投活躍，則百業興旺，促進經濟之餘，更能帶動就業。

第三，房地產所產生的稅收，是澳門3大稅基之一。2018年全澳不動產交易總額約為900億，收取的印花稅及契費預計高達30億元，為澳門政府財政收入的重要來源之一。同時，政府亦可透過拍賣土地，增加庫房收入，從而增加不動產數量，每年能為政府提供穩定的房屋稅及地稅，屬政府的長期稅基，對政府財政收入起一定作用。因此，提振房地產的交投量，不但有利民生經濟發展和就業，對政府財政收入亦有支持作用。

公屋政策完善則私樓具條件放寬

鍾小健深入剖析道，隨著公共房屋政策逐步完善，公共福利房屋供應大幅增加，社屋、經屋供應開始滿足需求，反映特區政府在照顧無能力置業的澳門居民住屋需求問題，已得到根本性解決，是特區政府多年努力、深耕施政的政績。

過去10年特區政府收回過百幅閒置土地，手上有更多「籌碼」運用，可透過增加土地供應來調控樓市，澳門政府有充分條件，為私樓市場全面「撤辣」。

事實上，私樓佔全澳住宅比例超過七成，由於澳門欠缺金融市場可供投資，因此房地產置業成為澳門人傳統累積財富的主要方式之一。

他建議特區政府在當前房地產市場疲弱的情況下，需扶持私樓市場平穩健康發展，以避免居民資產過度貶值。

全線撤辣重啟投資移民雙管救市

鍾小健認為，目前澳門樓市不再存在炒賣風氣及樓市泡沫，有關調控措施已不適用，建議政府全面撤回「取得印花稅」、「額外印花稅」及「特別印花稅」3大辣稅，令私樓市場重回自由交易，讓房地產業能健康發展。

倘政府全面「撤辣」後，樓市出現過熱，有需要可隨時恢復「加辣」調控，主動權完全在政府手上，該放時就放，該收時就收，靈活運用好政策工具箱，從而盤活房地產積壓資金流政策，助力澳門民生經濟復甦，提振投資及消費信心。

另外，他補充道，澳門貫徹的「世界旅遊休閒中心」戰略定位，其中離不開人才和資本，全球各地均有吸引投資和引進人才的政策，如鄰埠香港亦重啟引進人才及投資居留政策，積極吸引世界各地的投資和人才進駐。

現在本澳寫字樓、商舖物業嚴重空置，參考香港吸引投資，人才居留政策，澳門地產業總商會建議：考慮推出投資商舖、寫字樓及工廈物業，累計超過3000萬澳門元的人士，可獲永久居留權的政策。在涉及分享澳門福利待遇方面，政府和立法會可通過完善法律法規的配套政策調整，減少政府財政負擔，推動澳門經濟健康發展，為促進融入粵港澳大灣區發揮貢獻，為澳門經濟產業多元添磚加瓦。