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「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會

2024年3月11日

面對近年本澳樓市交投持續萎縮，澳門地產業總商會、澳門地產發展商會、世界不動產聯盟中國澳門分會、澳門地產業經紀協會、中原地產、第一太平戴維、仲量聯行、利嘉閣地產聯合主辦的『地產興衰對澳門社會及經濟的影響』座談會，2024年3月11日（星期一）下午三時正假『中華總商會』四樓何賢先生紀念堂，舉行。

澳門地產業總商會會長鍾小健、中原集團創辦人施永青、第一太平戴維斯澳門董事總經理廖沛霖、利嘉閣地產（澳門）董事總經理廖梓嘉、仲量聯行澳門總經理唐偉樂、世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇、澳門地產經紀協會會長王世發、澳門地產業總商會理事長葉建華等行業、企業代表先後發言，由澳門地產發展商會會長陸惠德主持。

中原集團創辦人施永青昨出席「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會時指出：香港樓市自高位下跌約兩成，港府於樓市高位回落三成臨界點前出手，成功避免社會出現明顯負面影響。若澳門政府決意救市，有關政策應「一步到位」，一次性讓社會各界對後市有所改觀，迅速令市場產生改變。他建議澳門特區政府盡快全面「撤辣」，放寬按揭成數，並參考「孫九招」措施，重建投資者和市民對房地產市場信心。相信此時「撤辣」，可激活外來資金，有利市場回穩。

中原集團創辦人施永青（中）認為，澳門私樓市場救市必須一步到位

施永青表示，樓價下跌時，是許多人「上車」好機會。雖有不少人擔心「撤辣」是否會引發樓市火熱，讓社會上有需要「上車」人士再度失望？但現時市場環境已發生較大改變，祖國正面臨著國際錯綜複雜的大環境變數，有人認為香港股市長期低迷，連年下跌，香港樓價亦從2022年開始下跌，反映市民對香港發展前景信心不足，從而影響投資者意願，若演變下去將對整體經濟不利。房地產市場有其周期性，一旦周期逆轉，將出現惡性連鎖反應。香港樓市已從高位跌至約兩成，若從高位回落三成將是臨界點，一旦跌破臨界點，將造成極大負面影響。

主講嘉賓共同探討地產興衰對社會經濟的影響

他分享指，香港出台「辣招」後，每年土地註冊處的買賣合約大跌，從「加辣」前的每年約10萬單位跌至「加辣」後的每年5至6萬個單位。成交量萎縮對市場有明顯影響，無論發展商或業主套現能力均大受影響，交投量萎縮導致小業主短期內無法透過房地產套現，只能低價出售，最終導致樓價下跌。

釋放資金助市場流轉有利社會

他續指，與此同時，由於交投量大幅下跌，開發商積壓大量庫存，無法貨如輪轉，開發商能動員的資金愈來愈少，最終影響政府賣地收入和開發商的開發能力，甚至讓政府增加房屋供應目標淪為空談。

施永青又表示，香港經濟對房地產的依賴較澳門更甚，房地產市場萎縮更易造成政府財政隱患。他認為交投量不足是香港房地產市場急切需要解決的問題，當中放開投資性資金流入能夠激活實體經濟的運作。香港房地產過去長期由剛性用家資金、長線投資資金、投機性資金支撐，而「加辣」後的市場對海外投資、機構性投資及短期投資都採取打壓手段，甚至連港人買入第二套房也需繳交懲罰性印花稅，現時釋放出上述資金，有助於市場流轉，將對社會有利。

港府全面「撤辣」，同步取消壓力測試，施永青指，2月28日「撤辣」當天，交投量已經大增，27日賣出8個新盤單位、28日激增至28個、29日繼續攀升至59個，至3月2日賣出300多個一手單位，大大改善市場氣氛。事實證明，「撤辣」後之前大量被壓抑無法參與市場的資金一次性「爆發」，樓價雖略有反彈，但並未現大幅調升。「撤辣」後交投量增加，發展商因有大批「貨尾」需要約年餘時間消化，沒有條件大幅加價，相信樓價只會小幅上升，並逐漸回穩。

多措並舉重建投資者市場信心

他稱，香港房屋供應仍未足夠，樓價即便下跌，租金卻反升，因而香港樓價受供求影響比較穩定。反觀澳門，已出現「供過於求」情況，住宅空置率較嚴重，經屋申請人數下跌，要面對的消化新增供應壓力較香港大。市場「剛性需求」不足，為避免市場出現過度向下調整，政府就更應釋放投資需求，從而穩定市場。

施永青強調，房地產的變化對整體資本帳會造成一定影響，並足以讓百姓多年積累一次性消耗，造成社會上的信貸能力、資金動用能力，打擊市民消費意欲和投資能力，對社會造成極大影響。另外，房地產有居住功能，也有共同富裕功能，讓廣泛群眾分享社會進步成果；反之，若樓市崩塌，同樣會造成「共同貧窮」、「共同負債」的後果。

他提到，政府推出樓市「辣招」為防止市場過熱，澳門目前資金不足，無理由再壓抑，仍實行「辣招」已不合時宜。即使澳門「辣招」沒有香港那麼「辣」，但也足以阻礙投資者入市。澳門有逾七成人擁有自住物業，香港則為約五成，若樓市下跌影響勢必比香港更嚴重。他認為倘現時全面「撤辣」，能吸引本地和外地資金在澳投資，將有利於市場穩定，冀澳門政府重視對待樓市下跌過急的問題，慎重考慮。

施永青分析說，香港本次「撤辣」，成功改變市場參與者對市場的觀感和預期，令政策立即產生效用。借鑑香港的成功經驗，認為澳門特區政府若有意「撤辣」，有關政策應當「一步到位」，從而讓政策利好迅速反映到市場去。

至於澳門「撤辣」如何「一步到位」？他指出：首先需要做到全面「撤辣」，撤銷一切抑制需求的措施，同時取消壓力測試，放寬按揭成數。他又建議參考「孫九招」措施，透過減少土地及房屋供應、給予投資者更多扶持政策、鼓勵投資、設立強資金等的方法，重建投資者和市民對房地產市場的信心。