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「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會

2024年3月11日

面對近年本澳樓市交投持續萎縮，澳門地產業總商會、澳門地產發展商會、世界不動產聯盟中國澳門分會、澳門地產業經紀協會、中原地產、第一太平戴維、仲量聯行、利嘉閣地產聯合主辦的『地產興衰對澳門社會及經濟的影響』座談會，2024年3月11日（星期一）下午三時正假『中華總商會』四樓何賢先生紀念堂，舉行。

第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖認為，房地產興衰跟經濟及民生有密切關係，澳門房地產經歷5年跌市後已為民生消費帶來負面影響，中小企經營環境及銀行業同樣受牽連，全面「撤辣」刻不容緩。他促請特區政府高度重視當前房地產市場面臨的困境，透過調整政策推動澳門房地產重回健康發展軌道。

內憂外患澳門城市價值大縮水

廖沛霖指出：房地產是澳門經濟的重要支柱，為政府稅收和就業作出巨大貢獻。據統計，澳門現有住宅物業約24萬套，根據近5年平均價格推算，其總價值超過1.4萬億澳門元，連同超過4萬個商用物業以及其他包括寫字樓等物業推算，合共價值超過2萬億澳門元，這個龐大數字，每上升或下跌10%，所提升或蒸發的經濟價值按千億計，相等於特區政府數年財政盈餘，可見房地產興衰在澳門經濟價值上的重要性。

第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖

第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖

公共財政方面，房地產除因買賣而直接產生的各項稅收，還包括由地產行業帶動上下游行業，包括建築、室內設計及裝修、家具零售以至中介、估價公司及法律等企業所產生的營業稅、個人職業稅等，為政府帶來龐大稅收。政府多年來不斷推動產業多元化，地產行業恰能起到牽頭作用，帶動整個產業鏈各行各業長遠穩定發展。

他續指，高達73%的澳門市民居住在自置房，意味著大部分澳門市民的財產及多年積蓄都與房地產價值和房地產市場波動息息相關。各國政府及澳門特區政府的財政儲備同樣會投放到金融市場投資，去年澳門特區政府投放超過5500億澳門元作投資，並錄得約5.2%的回報，合共近289.8億元；因此，無論小市民或政府，都會利用自身積蓄或盈餘作投資行為，也應該是合情合理的。

樓市持續下行民生消費大隱患

他表示，房地產市場目前正受到外圍經濟環境、戰爭風險、10年一遇的高利率及一系列樓市調控措施影響。目前市場整體環境大幅改變，房地產調控措施所產生的效果不再是為樓市降溫，而是令樓市成交量及價值繼續下滑，同時讓持有物業的大部分澳門市民辛苦多年的積蓄被蒸發。

廖沛霖指出：近年澳門樓市走勢令人擔憂。以住宅市場為例，在過去5年期間，平均價格下跌近20%。不少樓盤特別是細面積單位已跌穿買入水平。另外還包括大面積單位，受按揭成數限制，下跌幅度甚至超過40%至50%不等，已跌穿銀行貸款金額淪為負資產一族。無論負資產一族或早年以較低價格購房的業主，資產價值大幅縮水，無疑會影響他們的消費意欲和對利用房地產作為長線投資的信心。

他指出：市民的財富及資產價值的高低十分影響消費意欲和消費模式，房地產在經歷近5年連續跌市後，5年間支付給銀行的本金、利息和各種稅費，都成為沉沒成本。這種負面循環效應，已經蔓延至其他各行各業，影響眾多商戶及員工，成為社會經濟穩定的重大隱患。

他又論述，房地產市場低迷實際上也對中小企業生存及發展造成嚴重影響。樓市持續下行，以致影響消費意欲及導致消費模式改變，只會有更多居民因為財富下滑而傾向到內地消費，消費力外流引致不少民生商舖陷入經營困境，倒閉歇業消息屢見不鮮。另一方面，商舖業主普遍面臨物業資不抵債窘境，甚至不少業界開始拖欠供款，業主想透過物業再融資去支撐經營再不可能。受資金鏈斷裂和生意下滑雙重夾擊，商戶難以長期靠固有資金來維持營運，最終將走向關門大吉的下場，並影響一眾員工和其背後家庭。

銀行業界拖欠比率急升近10倍

廖沛霖更指出：樓市下行，銀行業界近期開始遇到困難。拖欠比率自2019年約0.37%升至2024年1月的3.8%，升幅近10倍，且還息不還本計劃或將於今年年底結束。根據美國CME Fed Watch預測，至今年底減息1厘的機率僅得約35%，利率仍然高企一段較長時間，多重壓力下或會有更多拖欠個案出現，導致銀行信貸審批的態度更趨謹慎，尤其涉及地產業務的貸款。

他續稱，由於拖欠比率大幅上升，以及信貸報告的透明化使房產按揭更難通過審批，對一些信貸額度緊張的人士來說，失去融資渠道會造成資金斷鏈。近期可以看到愈來愈多招標或物業拍賣，甚至出現一整幢物業無法成交的情況。當銀行業界看到更多拋售個案出現，審批額度的態度也可能更趨審慎，更多貸款將不獲續期。倘市況發展到這步的話，惡性循環必難以控制，無論市民或各行各業的生存空間都會遭受嚴重影響，想救市和恢復市民信心已非單靠「撤辣」得以挽救。

廖沛霖更指，早前澳門已經超過10年未拍賣土地，但上年政府在地價最低位時拿出兩幅土地拍賣，最終有1幅土地流標，1幅只有1家發展商投標。在成本較低，且有足夠利潤的情況下，發展商連底價都沒有投標意欲，形成社會對房地產市場的信心危機，並最終影響未來房屋供應。市場下行情況下，政府又收回近100幅土地，根據土地規劃進行測算，收回土地中涉及住宅開發用途的土地，預估已經蒸發約2000萬平方呎的潛在建築面積。以平均800平方呎一戶計算，約等於可提供2.5萬個單位，以近5年一手住宅平均每年成交約1000宗計算，可供15年至25年消化。在如此龐大的土地儲備情況下，倘若樓市過度升溫，政府可透過控制賣地節奏有效管理。

廖沛霖希望社會各界必須高度重視當前房地產市場面臨的困境及對澳門整體經濟的影響，房地產事關廣大市民切身利益，特區政府應未雨綢繆，及早適時取消所有樓市調控措施，挽回投資者信心，並針對性重啟投資移民政策，雙管齊下，力求化解房地產及經濟危機。