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澳門地產業總商會
銀行:新造按揭差別對待自住投資客 PDF Print E-mail
Monday, 08 September 2014 00:00

 

  樓市交投減少,有銀行業者表示,樓價持續上升,雖整體樓價下跌,但總體趨勢仍向上升。為協助首置人士,在新造按揭時會差別對待上車人士及投資者,希望壓縮非剛性需求。另外,對明年美國將進入加息期,按現時美國經濟復甦仍不穩定,相信加息速度不會很快,對澳門經濟影響不大,反而目前超低利率的環境對經濟不健康。
 
    釋放空間予上車盤
 
    近年樓價節節上升,一些樓齡較高的物業亦被炒高。有銀行業者表示,為壓縮非剛性需求,在新造按揭時會差別對待自住與投資者。倘投資者為博未來升值買入高齡樓宇,按揭成數及分期期數會收緊,甚至不做按揭。但上車盤仍會繼續支持,希望有助釋放空間予上車盤,不想投資風氣蔓延得太嚴重。
 
    財政局公佈申報印花稅的住宅單位總體均價按月回落,但現樓樓價則按月續升。業者指出,澳門樓市供應有限,每當推出新盤,樓價便會抽升;過後沒有新盤,樓價又像回落,其實未能完全反映現況。如一個整體數據反映這個月飆升、下個月回落,也會讓投資者有壓力,影響市場投資行為。今年以來,樓價總體持續上升,認為官方數據可更仔細分析。如香港會跟蹤十大屋苑的成交作為指標,倘能參考建立這些指標,有助市場了解走勢。
 
    利率上升澳影響微
 
    另外,美國明確明年加息,因澳門元間接與美元掛鈎,亦會跟隨加息步伐。至於確實加息時間是明年中旬或明年初、加息速度等仍不知道,如美國加息速度較慢,如半年一次加息四分之一厘,市場容易消化,影響不大。按美國經濟恢復仍不穩定,估計不會像上次般持續加息,即使加息由0利率回升至2-3厘亦在合理區間,相信對自用人士影響不大。但擁有多個物業人士且負債比率上升,風險也升溫。
 
    業者認為,現時超低息環境下,最優惠利率P的指導作用正在減弱。因P已很長一段時間沒變,但市場拆息不斷變動,銀行資金成本也在上升,利率指標不能完全反映資金的供求情況。當美國恢復加息,可改善扭曲的利率情況,合理加息才是經濟健康的表現。利率上升對澳門經濟影響不大,總體不是壞事。
 
    賭收連跌調節業務
 
    銀行亦密切關注風險情況,因樓價上升較急,按澳門人工作收入中位數,一般供款佔收入的四、五成,佔比較大,有的甚至更高。當利率上升、樓價波動便會有影響。
 
    博彩業榮景引發財富效應亦帶動樓市發展,最近博彩收入連跌三個月,業者認為,這可讓貴賓業務思考是否要改變。在經濟周期變化以適應持續發展,反而是好的信號。短期跌宕可更好地思考澳門如何建立世界旅遊休閒中心,有清醒的提示,居安思危。(澳門日報)
 
本會2013-2014年度子女獎學金頒出 PDF Print E-mail
Sunday, 31 August 2014 00:00

  澳門地產業總商會“二○一三至二○一四學年會員子女獎學金”頒發茶話會,日前在會址舉行,共有幼稚園一人、小學生十五人、中學生廿六人、大學生十二人獲頒獎學金。商會理監事成員與得獎會員子女近百人共濟一堂,氣氛熱鬧。

 
  澳門地產業總商會副會長李彩紅主持獎學金茶話會。介紹澳門地產業總商會會員子女獎學金每年舉辦,旨在加強會員聯繫、鼓勵會員子女學習進取。相較去年,今屆獲得獎學金的人數增加,獎學金金額與時俱進,今屆各項獎學金均增加一百元。很高興看到更多會員子女學習優異、力爭上游。希望學子再接再厲,保持勤奮向學勁頭,明年再為他們頒發獎學金,共享優異成績帶來的喜悅。商會負責人寄語同學勤奮學習,同時保有強健的體魄,快樂的心情,敬愛師長和父母、熱愛澳門是每個現代澳門年輕人的必備品德。
 
  出席頒獎儀式的負責人包括副監事長陳隆加,福利部副部長梁秀橋、袁明耀、許惠英,常務理事鄭國強,常務監事馬麗儀等。(澳門日報)
 
2013年6月16日31周年會慶講稿 PDF Print E-mail
Tuesday, 30 September 2014 04:04

 

尊敬的:
澳門特別行政區行政長官崔世安先生代表 張國華 司長
中央人民政府駐澳門特別行政區聯絡辦公室 白志健 主任
外交部駐澳門特派員公署 馮鐵 副特派員
運輸工務司 劉仕堯 司長代表譚光民局長
中華總商會 高開賢 理事長
各位嘉賓、各位先進、新聞界朋友,大家好!
 
  首先,我代表澳門地產業總商會歡迎各位嘉賓蒞臨參加本會的31周年會慶暨第15屆理監事就職典禮。
  歷年來,本會承蒙社會各界支持及指導,得以發展壯大。今年本會成功選舉產生第15屆組織架構,擁有商號會員668個,本人謹代表全體會員向各界友好表示衷心的感謝!
 
執政為民 穩定樓市
  澳門房地產業,自本世紀60年代至今,可以說是「荊棘滿途,幾許風雨」,但澳門市民都「默默耕耘,風雨同路」。
  自澳門回歸祖國以來,特區政府總結以往的經驗,科學施政,實施以民為本,精益求精的精神,為澳門市民謀求福祉,實施賭權開放等政策,並在中央政府的支持下,營造良好的營商環境,為澳門的長遠發展奠下堅固的基礎。在特首崔世安博士帶領下的特區政府,將澳門發展成為一個璀燦的國際性大都會,廣大市民都享受經濟發展的成果。
  特區政府以服務型政府回應市民的訴求,體現陽光理念和精益求精。以 “執政為民”之精神,服務市民。特區政府承諾興建19,000個經濟房屋和社會房屋,全部實現。此外,繼續興建後19,000後經濟房屋和社會房屋,務求滿足需幫助的市民之住房需求。    
  眾所周知,國際金融機構給予澳門房地產市場的評價,澳門特區政府及時冷卻樓市,為澳門的房地產市場和經濟的非泡沫化創造良好的條件,使澳門的經濟穩步發展。近年澳門政府對樓市的政策和立法,均是保障市民財產安全和經濟長治久安發展的重要體現。
 
多項法規 逐步完善
  最近,特區政府對房地產推出並將推出許多法規條例,例如《樓花法》《城規法》《房地產中介業務法》《土地法》等等,這些法規填補了澳門多年來在房地產法規的空白。這些法規的推出與落實執行,將進一步完善澳門房地產的投資環境,提高透明度並能促進房地產更加健康發展。澳門房地產投資更有法可依,更能與國際慣例接軌。
  《城規法》及《土地法》,填補了過去澳門一直欠缺的城市規劃,對澳門土地的使用、投資及轉讓進一步規範化。但是《城規法》及《土地法》的推出,對已經買入地皮的發展商可能有一定程度的影響,希望有關部門注意保障這些發展商的權益,以保障私有產權。《城規法》及《土地法》對澳門來說是新事物,希望當局於實施後一年作出檢討,以免對發展商帶來衝擊。
 
中介人發牌  監管需多方考慮
  中介人發牌制度,已對舊人作出適當照顧。課程及考試又可提業界水平, 可增加消費者信心及減少業界的不规則行為,對中介人行業有促進作用。對於監管問題,本會有如下幾點建議,供房屋局參考:
  1、 設立警告機制
   歷史原因,本澳80%從業員都不具備高中學歷,但他們從事地產行業多年,經驗豐富、敬業樂業。學歷低,令他們面對發牌制度這個新事物,一時難以適應。故可能因大意或無心之失未能滿足發牌後的文書或其他要求,希望貴局能設立警告機制,對於一些輕微錯誤或無心之失,於過渡磨合期間,宜以教育為主,讓從業員有改過的機會,假若他們屢犯不改,才依法作出適當處罰。
  2、 實施初期處罰從輕
  業界積極配合發牌制度的執行,於法例生效初期,處罰應盡量從輕。因為特區政府一系列打擊樓市措施,已令成交大幅減少,令業界生存空間縮少。假如  貴局再施重罰,將進一步打擊業界生存空間,令他們加入失業大軍。
  3、 試題應盡量與地產有關
  試題內有不少是民法典及其他法典等與地產專業無太大聯系的問題。這樣一來,從業員考試過關有很大難度,希望當局讓試題庫盡量圍繞地產專業問題,又或出題考試時盡量圍繞地產專業,由淺入深,令業界更集中重溫地產知識,並應付考試。
  4、 委託書睇樓紙難以實行
  以香港及臨近地區為例,也有委託書及睇樓紙制度,但多年以來都未能落實執行。因為實際操作上,業主或買家均抗拒簽署委託書及睇樓紙。所以建議委託書及睇樓紙制度於一年後作出檢討。
  5、 舊人舊制 平穩過度
  新條例中,物業證明書中需列明商業用途方可作為地產代理之營運場所, 但是,因歷史原因,有些地產代理設立於地鋪,很明顯是商業用途,但物業證明書,則沒標明是商業用途。這些都是歷史事件,希望房屋局考慮這些歷史因素,適當處理他們的代理資格,並給予發牌以便他們繼續營運。
  多謝各位! 
澳門地產業總商會
會長鍾小健 
二零一三年六月十八日
 
2014年6月18日32周年會慶講稿 PDF Print E-mail
Friday, 05 September 2014 00:00

尊敬的運輸工務司劉仕堯司長;

尊敬的中聯辦經濟部陳翔副部長;
尊敬的外交部駐澳門特派員公署蔡思平副特派員;
各位嘉賓、理監事、朋友們:
 
大家好!
 
  首先,我代表地產業總商會歡迎大家蒞臨參加本會32周年會慶,您們多年來一直支持本會工作,在此本人表示衷心感謝。
  過去一年,特區政府就房地產方面,做了大量工作,在此我們表示讚賞。
 
  《一》 完善中介法例  政府接納民意
  因歷史遺留下的問題,有些地產舖位在非商業用途經營,中介法實施後他們未能原址經營,本會亦因此向特區政府有關部門反映。所以我們十分欣賞,特區政府能夠體量本行業在實際運作中所遇到的困難,有意修改<<房地產中介業務法>>有關條例,並已在行政會完成討論有關修改內容,容許中介人可暫時在非商業用途的地方繼續經營,並發出有效期5年的臨時准照作為過渡措施,實事求事地解決他們的困境。我們期待該法案最終能獲立法會通過。
 
  《二》 輕軌建設  舒緩交通壓力
  我們亦十分高興看到,居民期待已久的輕軌建設工程的啟動,現在氹仔區的工程經已進行得如火如荼, 希望輕軌能夠早日完成,舒緩現時氹仔區的交通壓力,我們希望澳門區的輕軌加快落實,輕軌的全面開通,可以舒緩全澳門的交通擠塞,基礎設施的完善可以幫助居民及遊客出行,輕軌站的建設對附近物業也有帶動作用。
 
  《三》 增加房屋供應  支持市民置業
  <<城規法>>生效後,第一批規劃條件圖已在網上作出公示了。我們希望政府可以繼續努力,加快發出更多的規劃條件圖,特別對一些大型地塊的地段,例如氹仔北區方面的土地,可以讓發展商按條例及早完成發展項目的申請,審批及興建,以解決澳門土地資源短缺,樓宇供應不足而造成的樓價急速上升的情況。
 
  《四》 擴水域租撗琴  助澳經濟發展多元
  另一方面,樓價飆升的原因,包括土地難求、落成樓宇供應量不足、及建築成本上升等因素。我們相信,這非短期內可以利用現時行政手段就能解決,我們認為,增加供應量才能舒緩樓價上升及解決澳門人居住問題。而早前特區政府公佈,已向中央申請使用本澳習慣水域的權利,並很高興獲中央支持,並批覆開始了有關的調研工作。水域的管理權對澳門的末來發展十分重要,可以為我們日後在填海造地方面創造有利的條件。另一方面,政府亦同時積極向中央爭取向橫琴租用土地,我們希望中央政府能積極支持並加快有關工作,推動澳門經濟適度多元發展,改善本澳居住空間擠逼的情況,提升居民更優質的居住環境。
 
  為保持房地產市場健康發展,我們有以下幾點建議,供特區政府參考:
《一》 設首期免息貸款  協助市民首次置業
  政府補貼,可用實物資助,也可以用金錢資助,經屋是實物資助,政府可以成立一個置業基金,為合資格的居民提供首期免息貸款,以協助他們首次置業。居民需要通過入息及資產審查,而又未有不動產的,便可向政府申請免息貸款,並分二十年向政府償還。現時不少澳門居民入息高,有每月供款能力,只是因為首期不足而未能置業。置業基金的設立可以為他們於等待經屋之外,多一個選擇及置業的機會。而且,特區政府現時儲備的利息收入很低,即使免息借給市民,公帑也不會有太大浪費。
 
《二》 經營非法旅館刑事化
  政府多年來打擊非法旅館,但能成功檢控並處罰的個案甚少。許多經營者為外地人,他們犯法後便離開澳門,逃避繳交罰款。如此,令打擊非法旅館的成效不顯著。故此,我們建議將經營非法旅館的人士作出刑事處罰並監禁,這樣才會起到阻嚇作用,強化打擊非法旅館的成效。
 
《三》 檢討租務法,打擊租霸
  澳門已成為一個國際城市,租務市場活躍,而且租金金額不少。然而,現時的租務法例沿用多年,早已不合時宜。現時的租務法,容易產生租霸,對業主的收租保障不足。租客拖欠租金,業主也無可奈何。假如透過法律程序收樓,拖延時間太長,期間還要支付銀行供款。所以,許多業主因此而寧願把物業空置,不願出租,為此,租務法完善可以鼓勵他們把空置房屋出租,以舒緩租金上升的壓力。澳門投資渠道不多,買樓收租成為澳門人最常採用的投資方式,所以,我們建議檢討並完善租務法,以保障澳門人買樓收租的權益。
  現時的地產代理業務,經營十分困難。我們預計全年成交案數約為8,000宗左右。按8,000從業員計,即每人每年只有一宗生意。隨著中介法的實施及人力資源緊張,地產代理面臨更嚴竣環境,地產同業們需要過一段艱辛歲月。2013年物業價格大幅上升,我們預計2014年將隨著經濟增長,保持上升百分之十至十五左右,供應方面持續維持於低水平。
  在此,我再次歡迎各位的光臨,並祝大家心想事成,身體健康。
澳門地產業總商會
會長:鍾小健 
2014年6月18日
 
2012年6月19日30周年會慶講稿 PDF Print E-mail
Thursday, 04 September 2014 00:00

尊敬的行政長官崔世安博士

尊敬的中聯辦高燕副主任
尊敬的外交部張金鳳副特派員
立法會賀一誠副主席
尊敬的運輸工務司劉仕堯司長
尊敬的澳門中華總商會高開賢理事長
各位嘉賓,同業先進,新聞界的朋友,大家好!
 
  今天,是本會30周年會慶的日子,得到各位尊貴的嘉賓蒞臨指導,今晚共聚一堂,本人謹代表地產業總商會向大家表示衷心的感謝!
 
  自從博彩業開放至今已有十年,現時歐債危機未除,美國經濟未能回升,澳門卻依然能夠保持增長,是博彩業開放的結果,現時澳門的博彩收益是拉斯維加斯的6倍。隨著澳門邁向成為世界旅遊休閒中心,大型基建如港珠澳大橋及廣珠城際輕軌的落成,博彩業本身和其他行業如酒店、會展、建築等將會蓬勃發展,澳門的本地生產總值將會繼續保持高速增長。
 
  一個地區或城市的樓價,與經濟息息相關。遠看美國,金融海嘯後,房地產價格一直下滑至今。經濟好不了,房價也上升不了。近看澳門,自93年宏觀調控後,經濟長期負增長,樓價也拾級而下。至2003年,經濟改善,樓價才恢復上升。本會認為,經濟與樓價,就是兩個分不開的孖生姊妹,經濟好、樓價升;經濟差,樓價跌。我們看不到一個城市經濟長期好,而樓價不斷跌。同樣,一個城市不可能經濟長期差而樓價長期升。所以,我們不能寄望我們的入息中位數不斷上升的同時,樓價大幅下調而置業。樓價大幅下調之時,就是我們薪金減少甚至乎失業的時候。這個情況,我們十分熟悉。就是回歸前,經濟負增長,失業率高企,其時,金海山一個兩房一廳的住宅單位售價20萬,車位2萬,寫字樓200元一呎也無人問津。
 
  讓我們看一些健康的統計數字。按2011年人口普查統計局的數字,在17萬個住戶中,有12萬個居住在自置物業,佔總數70.8%;在12萬個自置物業中,有72%即86,700個住戶是全無銀行按揭,無須每月供款。另外,有按揭的33,000個住戶中的每月按揭供款中位數為5,390澳門元,而住戶的工作收入中位數為23,700澳門元,即是平均每戶用22.7%的收入來支付銀行按揭,是比較低的水平。從以上數字來看,澳門的房地產市場是健康的,沒有泡沫,並會隨著經濟增長而穩步向上。
 
  以下,本會提出四項建議,以供特區政府參考:
 
<一>堅持社屋為主,經屋為輔
  我們支持特區政府的「社會房屋為主,經濟房屋為輔及財政補助做補充」的施政主調。當年香港的紅灣半島作為居屋,即澳門的經屋,沒人要而港府要賣給發展商出現的資源錯配情況,澳門也很有可能發生。房屋局按申請數字來建一房廳是正常的。我們一向相信市場往往比政府反應要快,計劃的項目往往滯後而跟不上市場需求。十年來,量度貧富懸殊的堅尼系數不斷下降,亦即是貧富懸殊不嚴重,許多人已基本脫貧而對住屋需求由一房廳改為二房廳。實物資助往往帶來資源錯配及浪費,所以,我們支持政府以社屋為主、經屋為輔的政策。
 
<二>設立首次置業首期免息貸款計劃
  金錢資助比實物資助帶來的浪費要低及更有效益。真要幫助市民置業安居,除了經屋外,特區政府可考慮設立“首次置業首期免息貸款計劃”,給置業者多種選擇。凡購買450萬樓價以下的首次置業者,政府給予他們最多首期三成的免息貸款,由置業者每月向銀行供款以償還政府貸款。如此的金錢資助,比經屋的實物資助要好,更可避免像香港政府那樣,為了興建及管理大量的居屋,而令房屋事務架構不斷龐大,公務人員不斷增加而令政府開支不斷上升。
 
<三>城規重要,保護私產也重要
  澳門基本法第一章總則第六條規定:「澳門特別行政區以法律保護私有財產權。」但最近工務局向公眾進行諮詢的城市規劃法,其中一條是「對於重大公眾利益,小業主及發展商的物業及地皮可以被政府收回而不作任何賠償」,本會表示不同意。我們認為特區政府內任何一個部門都不能以任何理由去制定不合理的法例,凌駕於基本法賦予居民的權利,令澳門人的私人財產權受到侵犯。
  本會理解一個城市的規劃,是會因應社會的發展而需要作出微調。又或基於某些特殊情況,或因之前某些官員或部門政策的錯誤執行而需要重新作出調整,但卻不能因此而漠視了歷史,用簡單的一個不需要作任何補償的條文,去處理受影響的土地及傷害土地持有人的合法利益。
 
  發展商在本澳投資一些高層建築項目的發展,從買下地皮的一刻,到完成圖則的審批,申請開工準照,至整個項目的建造完成,辦妥全部收則及登記做契手續,是一個艱苦漫長的過程,順利的話可能也起碼需要四至五年才能完成。
 
<四>設立上訴委員會,讓澳門健康發展
  商人投資土地發展,只可按照現行條例或工務局所發出的街道準線圖內所容許的地積比率來作出投資計劃及計算,政府萬不能在商人進行計劃興建的期間,以仍未取得準照作為關卡,隨意以因應新城規的改動,將該地盤的地積比率大幅下降,而不用作出任何補償。這
 
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