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尊敬的外交部駐澳門特派員公署副特派員蔡思平

尊敬的中聯辦經濟部副部長陳翔尊敬的

尊敬的運輸工務司司長劉仕堯

尊敬的土地工務運輸局長賈利安

尊敬的房屋局代局長郭惠嫺：

 

各位嘉賓，同業先進，新聞界的朋友，大家好！

　　首先，我代表澳門地產業總商會歡迎大家蒞臨本會馬年新春團拜，祝大家馬上精神、馬上健康！

　　回顧2013年，地產業界面臨艱辛的一年，年中推出《房地產中介業務法》，新法實施後，地產代理需要向房屋局遞交多項文件，令他們的營運成本上升，特別是澳門大部分之代理都是小型企業，難以應付有些不合理的手續及管制，希望房屋局作出改善，減免一些不必需的程序。特別印花稅及買家印花稅未取消，進一步令供應減少及代理生存空間減少。我們認為，政府應適時檢討特別印花稅及買家印花稅，並取消這個不合理的稅項。

　　為了地產市場健康發展，我們有以下幾點建議，以供特區政府參考：

 

<一>檢討租務法及非法旅館條例

　　現時的租務法已沿用多年，有點不合時宜，對業主收租保障不足，希望政府能適時審視及檢討現時之租務法例，加以完善，以平衡租客及業主雙方的責任及權利。

　　非法旅館條理已實施多年，其中有不少冤假錯案。舉個例，於除夕夜住客叫朋友回家歡聚，旅遊局上門調查，發現屋中人互不認識，便定性為非法旅館。還有，有甲乙兩人合租一屋兩房，其中乙數月後退租，甲便將其中一房長期租予丙，旅遊局上門調查，又定性為非法旅館。我們認為有幾個情況不應定為非法旅館。第一，假如有賭廳租下三房一廳以招呼賭客，甲、乙、丙、丁會輪流住三兩次，他們都是賭廳的客人，但極可能互不認識，賭廳也沒收取他們的月租或日租。所以，不能單憑屋內人互不認識便判為非法旅館。第二，分租行為假如是長期的，三個月或半年，間隔又無改動，不應視為非法旅館。

　　我們認為定義為非法旅館必須符合以下條件：第一，居住者與租賃者有金錢交易；第二，金錢交易是按日計算。沒有金錢交易，即使互不相識也不能定性為非法旅館。

　　法例實施後，有不少業主即使無罪，房屋也要被封半年至一年，期間他們要償還銀行貸款，因此，嚇怕許多業主寧願把樓宇空置也不出租，供應減少，也是租金上升的因素之一。我們建議當局即時修改法例，經查明業主一旦無罪便即時解封，並由旅遊局主動申請恢復供水供電。同時，打擊焦點應集中在犯法租客及追查幕後經營者，方能起到阻嚇作用。

 

<二>取消內部間隔最低之面積要求

　　經過多年的升幅，現時澳門樓價已升到新樓＄8,000至＄10,000呎，與多年前＄2,000呎已大不一樣。但是，澳門內部間隔的建築條例沿用至今，而不合時宜。其中房間至少9平方米，二房、三房的話廚房也有最低面積要求。但是，政府興建的經屋社屋卻沒有這個不合理的條例，所以，我們認為政府不應該設立最低面積的要求，政府只須管制消防、結構安全、公共地方等，房屋內部間隔如何，可由發展商自行發揮，以減低政府規範對建築師內部設計的限制。在台灣，沒有房間至少9平方米的要求，主人房可能只有6平方米，所以仟呎單位也可間成三房一廳。呎價上升，只能面積減少。現行條例下，廣大市民現時仟呎買二房，修改後，可以仟呎買三房，是雙贏的局面。

 

<三>鼓勵建停車場，解決塞車問題

　　近年車位價格急升至200萬壹個，我們建議政府應制訂政策以鼓勵發展商多建車位。例如，在地積比率不變的情況下，鼓勵發展商向地庫多建幾層，又或放高群樓。車位供應增加，可舒緩車位價升幅及塞車問題。

 

<四>恢復使用投影代替法

　　香港以前有街影條例，以保障其街道之日照。隨著城市不斷發展，街燈路燈眾多，保障日照顯得多餘，香港便把街影限制條例取消。街影條例下，令本澳許多樓宇向後縮尺，外型奇怪又不美觀。再者，現時經屋社屋都不要遵守街影條例，為何私人項目卻要遵守呢？有點只許州官放火，不許百姓點燈的意味。例如，TN-27地段，免除地盤中一個角落的投影計算。又例如，新口岸填海區之樓宇也沒有硬用街影條例。故此，我們建議取消相關街影條例限制或恢復容許使用投影代替法案，以配合城市之建設及發展需要。

　　2013年，博彩稅收增加至2,600億，旅客人數達2,900多萬，入息中位數達至15,000元，經濟繼續保持高速增長。我們預計，2014年，樓價將跟隨GDP升幅，上升百分之十左右。

　　新的一年，祝大家馬年進步，心想事成！

　　多謝各位！

澳門地產業總商會

會長：鍾小健　

2014年2月14日

尊敬的外交部駐澳門特派員公署劉建波主任                

尊敬的中聯辦經濟部王新東部長

尊敬的土地工務運輸局賈利安局長

尊敬的中華總商會高開賢理事長：

 

各位嘉賓，同業先進，新聞界的朋友，大家好！

　　首先，我代表澳門地產業總商會歡迎各位嘉賓蒞臨參加本會的新春團拜，並在此表示衷心的感謝！

 

<一>回首過去二十年

　　澳門房地產從1991年至1993年市道暢旺，但自從1993年內地宏觀調控，1997年金融風暴，樓宇價格從1993年一直下滑至2003年。長達十年的熊市，市場成交淡靜、樓宇空置。價格低迷至極不合理的水平，車位2萬壹個，住宅300元一呎，寫字樓200元一呎。

　　2003年沙士過來，樓市好起來，價格亦回升至合理水平。但是2008年金融海嘯來臨，這個外圍因素使得澳門樓價大幅下跌48%。其時人心惶惶，無人再敢置業。好不容易捱過了金融海嘯，樓市再拾升軌至2012年。

 

<二>2013年三大危機

　　讓我們展望一下2013年的情況。因為奉行“大政府小市場”的福利主義，歐洲多國均陷入債務危機，而福利措施是易加難減，公務員更是易請難送。所以，歐債危機必定需要一段長達十年以上的時間才能解決，這段期間也不會一帆風順，債務隨時深化並引致更大危機。美國的樓市也因為政府的過度參與而泡沫爆破，至今問題尚未解決，失業率高企，貨幣供應不斷增加，債務不斷深化。這些是埋下了計時炸彈，隨時爆破。近看釣魚島問題，中日雙方的艦隻你來我往，隨時擦槍走火，引發中日大戰。以上歐債、美國、釣魚島三大外圍問題於2013年隨時爆發，會令澳門樓市面對類似2008年的嚴峻情況。

 

<三>外圍爆破加政府打壓等於悲劇

　　香港於1997年推出八萬五以打壓樓價，遇上1997年金融風暴來臨，結果是負資產出現令香港陷入多年浩劫。日本早年限制外地人於日本置業，樓市及經濟至今未能好轉。前車可鑒，澳門特區政府於樓市的政策需要十分小心。据2011年人口普查，12萬戶是自置物業，假如每戶住2.5人，12萬乘以2.5等於30萬人。假如買家印花稅、特別印花稅、大量興建經屋及其他措施遇上外围因素變化，而令30萬市民住宅資產價格下跌，特區政府便會失信於這30萬人。低收入人仕的居住問題訴求要以社屋來解決，但同時這群30萬人中產人仕的訴求也不能忽視。他們不出來上街遊行示威，不上電臺電視報章怒罵，只因為他們是中產人仕。中產人仕的特徵是政治冷感，他們不會做“伸手派”，向政府爭取失業、醫療、教育等津貼；他們時間寶貴，所以他們不會組織起來上街，也難以被組織起來和被鼓動，他們是一盤散沙。但是假如因政府打壓樓市措施而令樓價大幅下跌，甚至變成負資產，這30萬人便會走上街頭示威遊行。所以，政府對樓市落藥，應要十分小心謹慎。

 

<四>買家印花稅及特別印花稅令業界生意慘淡

　　買家印花稅出臺，令外地買家卻步。特別印花稅令二手供應減少，兩者均大大影響成交及地產代理的業務。我們預計，春節過後將會有三分之一公司結業，約三千從業員要被解雇而投入待業大軍。這兩個稅種都不符合澳門一直奉行的低稅制、大市場小政府的制度。希望當局適時作出檢討並取締。穩定樓市不應靠這些不合理稅項，應由增加樓宇供應及加快批則入手。

 

<五>收緊按揭，影響市民上車及換樓

　　樓價高低，與經濟增長速遞有最大關係，與按揭成數高低關係不太大。畢竟銀行是商業機構，政府不是。銀行更能按GDP、居民入息、供款佔收入比例、樓齡等來衡量樓價是否合理及借款人能否有能力償還貸款，不需要政府干預市場運作。

　　在去年收緊按揭成交數後，出現了上車難及換樓難的情況。有些新婚夫婦剛剛儲夠了一至兩成首期準備上車置業，政府卻特然指令銀行減低按揭成數。他們只好望樓興歎，推遲上樓計劃二至三年。另外，有些本來住細屋的人仕，這些年因薪金增加儲了一筆錢，因為家庭成員增加而要換三房四房，卻因銀行收緊而只好放棄換樓計劃。地產代理生意也因此而大減。收緊按揭是三輸，置業者、銀行、地产代理皆輸。

　　我們建議有關部門應即時檢討這個不合理措施，放寬按揭成數，把貸款權力還給商業運作精明的銀行。

 

<六>設百萬免息貸款，助首置者上車

　　經屋的一房一廳無人問津。政府難以掌握市場是全世界的政府的通病，不是澳門獨有。要大興土木建經屋，要追進度及數量，做不到更要被人批評，官員實在難做。

　　與其花五六年建經屋，讓市民等五六年上樓；其五六年間又要不斷受人批評；興建好後，有些人有經屋、有些人冇份，而造成澳門市民分化；倒不如設立免息貸款來即時解決市民居住问题。

　　政府可設立一個60億貸款基金，讓在冊輪候经屋及未有物業的首次置業人仕申請免息貸款，每個貸款限額上限為100萬元，60億可供6,000個家庭申請。這個措施可即時助市民上車；有助經屋輪候冊人仕排隊上樓；減低將來市民對經屋的需求；減少政府因遲建居屋而引來批評；減少有經屋冇人申請的資源錯配；有五大好處。

　　展望來年，外圍因素不明朗，然而澳門本身經濟基調良好，假如外圍因素不惡化，澳門可自求多福，樓市將可平穩發展。

　　最後，我謹代表地產業總商會祝大家身體健康，家庭幸福，心想事成！

　　多謝各位！

澳門地產業總商會

會長：鍾小健　

2013年2月21日