投資指南 - 置業程序 Print


 

置業程序


(一)選擇樓宇
選擇樓宇有三種途徑,分別有:
   委託地產代理;
  向地產發商購買;
  在報章上挑選樓盤廣告,直接與賣家洽商。

(二)簽訂承諾買賣合約
須注意如下事項:
   查閱物業的詳細資料,包括業權和樓宇狀況。
  買賣雙方達成一致協議後,簽訂臨時買賣合約,支付臨時訂金。
   倘須辦理銀行按揭,地產代理和買家必須準備有關資料向銀行查詢細節。
   正式成交後則要委託律師審查承買賣合約條款,經雙方同意後,於律師樓簽定正式買賣合約,並支付正式訂金(包括臨時訂金在內,大概是樓價30%)俗稱“大訂”。

(三)辦理按揭及做契手續
   按揭手續。經律師見證之物業買賣合約、買方之身份証明文件、收入證明等資料向銀行申請辦理貸款,審批程序約3-7天。
   在簽署樓宇承諾買賣合約後30天內到財政局申報及繳納印花稅。
   在政府公證署或律師樓(私人公證員)辦理樓宇買賣公證書(俗稱“做契”),並於簽契同時付清樓宇餘款(有銀行貸款者加簽按揭契)。
  排期簽契時間。私人公證員需時2-7個工作天,政府公證署則需要10-15個工作天。

 

買樓/租樓須知

 

一手樓

二手樓

租樓

成本及大廈的維修保養

成本較租樓高,要先繳付一大筆首期,而且更要每月定期供款,還要承擔未來大廈維修及保養的費用。

短線而言,成本較低,可以不用付一大筆首期,而且可免除大廈維修的費用。但若市場的一手樓或二手樓的每月供款較市場的平均租金較低的話,租樓明顯不夠化算。

入住時間

倘買入了“樓花”,則要等待新樓宇建成後才可入住,若落成日期受工程延誤,買家還會大失預算。由於一手現樓一般不連裝修的,也需要裝修後才能入住。

 

 

連裝修出售的話,可以不用裝修便即時入住。

多數也連裝修出租,搬入簡單的傢俬電器,便可即時入住。

生活方式

對於想想搬離屋企以一嚐獨立自主滋味的年青人來說,基於資金有限,惝要買樓,負擔較重。

對於有一定經濟基礎而準備結婚的人而言,買樓比較投資保值。即使家庭成員有所增加,也不用擔心居住地方的問題。且自住性及穩定性較高。

對於年輕一輩,資金有限,租樓便是一個好的選擇。
對於經濟基礎不夠的新婚夫婦,可選擇先租樓後置業。待擁有一定積蓄後,才考慮自置物業。但在租樓期間,可以因業主不續租而要再另覓居所。

風水

從未有人入住,有煥然一新之感,而且沒有誤購凶宅的危機。

有人住過,不是全新樓。要考慮物業是否為凶宅。但單位以前曾有名人居住,又可以成其利好因素。

有很多不同的人住過,亦不清楚單位過去的出租記錄,如果租金相當便宜,則要查證其是否凶宅。

投資

買樓投資保值,可以在高價錢轉售或用作長期投資放租,賺取一定的回報,但風險相對大,投資者必須看準樓市的走勢及樓宇升值潛力,否則不只平手離場,更有可能要蝕讓沽貨,倘不忍割愛更有可能承受供款重擔,即使放租,取得的租金也不足以支付供樓款項。

每月交付租金,沒有投資保值的潛力。如樓市續升,不只白白錯失投資機會,更要抵受逐漸攀升的租金。

按揭

購買一手樓,發展商通常會與數間銀行合作,為買家提供合理的按揭條款,省卻了買家自己找銀行辦理按揭的時間,亦都簡化了整個辦理按揭手續的程序。而且,某些發展商的附屬財務公司更會替買家安排二按及提供各項貸款優惠,適合首期不足之買家。

二手樓買家沒有像一手樓買家般得到發展商與銀行合作而提供的按揭優惠,還要自己與銀行洽談按揭條款,手續繁複花時間。而且,一般銀行對二手物業的承按態度比一手樓保守,給予的按揭貸款額亦較低。

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置業五步曲

第一步:租樓或買樓
(1)置業前的考慮
買家要先想清楚自己置業的目的是什麼,比較一下究竟是「租樓」抑或是「買樓」較適合自己。租、買各有優缺點,在成本、風險、穩定性等方面各有長短,買家可根據自己的需要而作出選擇。請參考看比較一覽表。另外,一些問題如「是否短期居留?工作及財政狀況是否穩定?是否想取得名校學校網絡?對地產市道是否抱樂觀態度?是否想趁低吸納?」等,都要細心考慮,最重要的是要視乎自己的需要去選擇。

(2)買一手樓還是買二手樓
倘買家決定了買樓的話,買樓前便要先決定要購入「一手樓盤」抑或是「二手物業」。請參看從按揭及風險的角度去比較一覽表。

(3)了解自身的財務狀況
買家在決定買哪一類物業時,如「一手樓」或「二手樓」,應清楚了解自身的財務狀況才作出決擇,財務狀況絕對是影響購入哪一種物業的關鍵。目前,澳門政府提供一些政策和措施協助居民置業,如「首次置業首期借貸擔保計劃」,對尚未置業的一般買家來說都十分重要,所以要了解政府所推出的相關計劃和措施是相當重要。另外,買家亦要衡量自己的供款能力,預算可負擔的每月供款,以及供款開支佔每月開支的比例。有關按揭的詳細資料及須知,可參看按揭須知。

第二步:如何揀選樓宇
(1) 居住環境
擇地而住,選擇一個適合自己居住的地區是相當重要。要考慮到的因素主要有該區的樓價及升值潛力,還有該區的土地規劃。會不會有大型工程陸續展開亦都是一個值得關注的問題,因為單位的景觀及生活環境均會受到很大的影響。
置業人士首先設定自己心目中的居住地區應有條件,例如對交通設施、學校網、公共設施、食肆、購物設施,以及環境和治安質素的要求等,將每一項條件排序,認為最應有的地區條件放在最前,如此類推。這樣做買家便能清楚自己最需要的是什麼。

(2)選擇適合自己的住宅類型
除了選擇居住的地區,置業人士亦要考慮甚麼類型的住宅才適合自己、住宅又應擁有甚麼的條件。置業人士首先設定自己心目中的住宅應有條件,如樓盤的發展商、樓盤的地理位置、外觀、住宅類型、物業質素、物業設施、會所設施、樓價、樓齡、升值潛力等,將每一項條件排序,認為最應有的住宅條件放在最前,如此類推。這樣做買家便能清楚自己需要的是甚麼。
住宅類型則有好幾種,大致上可分為四類:獨立村屋、花園洋房、大型屋苑及單幢樓,各自有本身的優缺點。不同住宅類型有各自的長短處,買家要考慮清楚本身的要求和經濟能力而揀選合適的住宅單位。

(3)單位的選購
買家除了要了解自己對住宅的需求外,亦要了解清楚自己對單位的要求。置業人士應設定自己心目中的單位必需條件,如面積、實用率、間隔、座向、景觀、樓高、風水、裝修、露台、天台、複式、連傢俬電器等條件。將每一項條件排序,認為最應有的單位條件放在最前,如此類推,想清楚自己最需要的是甚麼。
置業人士可透過多種渠道搜集一手樓盤的資料,如報章、電視財經節目、財經雜誌,以及網頁等等,務求綜合多方對該樓盤的綜合評價,可以讓自己吸收多方面的意見。

第三步:實地看樓
(1) 看示範單位
有些示範單位是設於該物業內某些單位,通常屬於一些將近落成物業。另一種示範單位則設於商場或商廈。
(2)睇樓時間
由於大部份都是選擇在假期或周六日才看示範單位,雖然人較多而可能令你未能專心看樓,但不失為與其他人作交流分享,吸取更客觀意見的好機會;倘看樓的人較少時,則可以有更多的時間細心地看清楚,而售樓職員亦有較多時間回答問題。
(3)審查單位及樓宇是否適合
單位的間隔、景觀、用料、裝修、窗台位實用與否、附送設備、樓宇設施、會所設施、環境等都要認為看清楚。倘心水樓宇有售樓書,要細閱售樓書的資料、條文,尤其申明的大廈公契的有關內容。

第四步:交易須知
(1)進行交易前要注意的事項:
  如決定認購,要預先揀選多個心水單位,亦要作好心理準備,一旦錯失心頭好,要不是守候下一批單位或另選樓盤,還是狙擊餘下貨色。
  了解首置貸款、自置貸款等計劃,記緊買樓期限。
  有時發展商為求促銷,會允許地產代理找客,你亦可撰擇經地產代理入票認購還是直接向發展商選購,有些地產代理又佣金回贈、現金回贈及購物代用券等優惠,分分鐘連傢俬裝修費都省卻。
  當有心水單位,再找銀行進行估價及承造按揭,現時發展商大多會安排多間銀行替買家進行免費估價,通常到價。同時了解清楚發展商訂下的售樓安排、認購形式及付款辦法等。

(2) 認清整個買賣程序,以及須簽署的法律文件
1、認購登記
部份單位推售時會要求買家先落訂金登記,以本票或支票形式支付,然後抽籤決定買樓次序,到簽署臨時買賣合約時在內扣除。當然亦有部份樓盤採用先到先得,內購甚至暗盤招標形式出售。
2、臨時買賣合約
預備臨時定金(細訂),訂金一般為樓價10%。如申請了首置計劃,記得要留意政府相關要求,在規定時間內提交所須的申請文件。
3、正式買賣合約
一般在簽署臨時定金後14日,要簽署正式買賣合約,所付樓價成數視乎附款方法而定。當然要得到銀行的按揭批準。這時亦要付清釐印費、律師費。
4、按揭契約
付清餘下樓價的時間,由你選擇的供款方法決定,例如選擇即供期付款,大多在簽署正式買賣合約後14日內付清樓價,並會從律師樓取得樓契,若有做按揭,則樓契歸銀行,按揭契分別由銀行及業主保管;而選擇建築期付款,入伙時才需找銀行做按揭,估價可能與購入樓價有相差。

第五步:收樓
收樓時也有許多值得注意的地方,以下是一些有關驗樓要注意事項:
(1) 最好邀請業內人士、如裝修業、物業管理的專業人士相伴驗樓;
(2) 待發展商通知入伙期,到現場收樓,通常都有其售樓部及管理公司職員打點。當收到錀匙,即要將鑰匙點好數。
(3) 收樓時,最重要是帶備相機,如在驗樓時對認為單位有改善之處,可即時拍下照片以作證明,作將來索取賠償之用。
(4) 通常發展商會分派一份驗樓紙,讓戶主填寫任何需執漏的地方,亦可事先自己準備一份以作參考。謹記在指定時間內交回報告,否則可能要自行執漏。
(5) 先記錄單位的水、電及氣體供應的錶數。而水、電、氣體供應通常早已由發展商申請,在入伙後再行轉名手續。